En décembre 2007 le décret de la loi du 5 août 2005 introduisant le droit, pour toutes les communes de France, de préempter les baux et les fonds commerciaux, a été publié, et ceci après que Claude-Annick Tissot avec Françoise de Panafieu ait réussi à convaincre Christine Lagarde de son utilité pour lutter contre la monoactivité et maintenir le commerce de proximité dans nos rues.

Bien que les élus socialistes et notamment Georges Sarrre aient revendiqué leur action dans ce domaine, force est de constater que, depuis cette date et jusqu’à ce jour, la Ville de Paris n’a jamais fait valoir son droit de préemption dans le quartier Sedaine Popincourt.

Il faut dire que les finances de la Ville de Paris sont au niveau le plus bas malgré la hausse sans précédent des impôts ! Tant pis pour le 11ème !!!

J.O n° 301 du 28 décembre 2007 page 21536
texte n° 4

Décret n° 2007-1827 du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux

NOR : DEVU0768059D

Le Premier ministre,

Sur le rapport du ministre d’Etat, ministre de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables, et de la ministre de l’économie, des finances et de l’emploi,

Vu le code de l’urbanisme, notamment ses articles L. 214-1 à L. 214-3 issus de l’article 58 de la loi n° 2005-882 du 2 août 2005 ;

Vu le code de commerce, notamment ses articles L. 141-1 à L. 141-22 et L. 145-1 à L. 145-60 ;

Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Article 1

Dans le titre Ier du livre II du code de l’urbanisme (partie réglementaire), il est inséré un chapitre IV ainsi rédigé :

« Chapitre IV

« Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux

« Section 1

« Délimitation du périmètre

« Art. *R. 214-1. - Lorsqu’une commune envisage d’instituer le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux prévu par l’article L. 214-1, le maire soumet pour avis le projet de délibération du conseil municipal à la chambre de commerce et d’industrie et à la chambre des métiers et de l’artisanat dans le ressort desquelles se trouve la commune. Le projet de délibération est accompagné du projet de plan délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité et d’un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale. En l’absence d’observations de la chambre de commerce et d’industrie et de la chambre des métiers et de l’artisanat dans les deux mois de leur saisine, l’avis de l’organisme consulaire est réputé favorable.

« Art. *R. 214-2. - La délibération du conseil municipal délimitant le périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité fait l’objet des mesures de publicité et d’information dans les conditions prévues par l’article R. 211-2.

« Section 2

« Exercice du droit de préemption

« Art. *R. 214-3. - Le droit de préemption institué en application de l’article L. 214-1 peut s’exercer sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux lorsqu’ils sont aliénés à titre onéreux, à l’exception de ceux qui sont compris dans la cession d’une ou de plusieurs activités prévue à l’article L. 626-1 du code de commerce ou dans le plan de cession arrêté en application de l’article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 à L. 642-17 du code de commerce.

« Art. *R. 214-4. - La déclaration préalable prévue par le deuxième alinéa de l’article L. 214-1 est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme et du ministre de la justice.

« La déclaration en quatre exemplaires est adressée, par pli recommandé avec demande d’avis de réception, au maire de la commune où est situé le fonds ou l’immeuble dont dépendent les locaux loués, ou déposée en mairie contre récépissé.

« Art. *R. 214-5. - Dans un délai de deux mois à compter de la réception de la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption notifie au cédant soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration préalable, soit son offre d’acquérir aux prix et conditions fixés par l’autorité judiciaire saisie dans les conditions prévues à l’article R. 214-6, soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption.

« Il notifie sa décision au cédant par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou par remise contre décharge au domicile ou au siège social du cédant. Lorsque le cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée au bailleur.

« Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption au terme du délai fixé au premier alinéa vaut renonciation à l’exercice de son droit.

« Art. *R. 214-6. - En cas de désaccord sur le prix ou les conditions indiqués dans la déclaration préalable, le titulaire du droit de préemption qui veut acquérir saisit dans le délai fixé à l’article R. 214-5 la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au secrétariat de cette juridiction, accompagnée d’une copie en double exemplaire de son mémoire. Copie de la lettre de saisine et du mémoire est simultanément notifiée au cédant et, le cas échéant, au bailleur.

« Art. *R. 214-7. - En cas de cession d’un fonds artisanal, d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial par voie d’adjudication, le commissaire-priseur judiciaire, le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de procéder à la vente, selon la nature de l’adjudication, procède à la déclaration préalable prévue à l’article L. 214-1. Cette déclaration est établie dans les formes prescrites à l’article R. 214-4 et indique la date et les modalités de la vente. Elle est adressée au maire trente jours au moins avant la date fixée pour la vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

« Le titulaire du droit de préemption dispose d’un délai de trente jours à compter de l’adjudication pour notifier, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au greffier ou au notaire sa décision de se substituer à l’adjudicataire. Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l’acte de l’adjudication et publiée au bureau des hypothèques en même temps que celui-ci.

« La substitution ne peut intervenir qu’au prix et aux conditions de la dernière enchère ou de la surenchère.

« Le greffier, le notaire ou le rédacteur de l’acte, selon les cas, informe l’adjudicataire évincé de l’acquisition réalisée par voie de préemption.

« Art. *R. 214-8. - En cas de cession de gré à gré d’un fonds artisanal, d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial autorisée par le juge-commissaire en application de l’article L. 642-19 du code de commerce, le liquidateur procède, avant la signature de cet acte, à la déclaration préalable prévue à l’article L. 214-1 dans les formes prévues à l’article R. 214-7.

« Le titulaire du droit de préemption peut exercer son droit dans les conditions prévues à l’article R. 214-7. En cas d’acquisition par voie de préemption, le liquidateur en informe l’acquéreur évincé.

« Art. *R. 214-9. - En cas d’acquisition du fonds ou bail par le titulaire du droit de préemption, l’acte constatant la cession est dressé dans un délai de trois mois suivant la notification de l’accord sur le prix et les conditions indiqués dans la déclaration préalable ou de la décision judiciaire devenue définitive fixant le prix et les conditions de la cession ou suivant la date de l’acte ou du jugement d’adjudication.

« Le prix est payé au moment de l’établissement de l’acte constatant la cession, sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 141-12 et suivants du code de commerce.

« Art. *R. 214-10. - L’action en nullité prévue à l’article L. 214-1 s’exerce devant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds ou de l’immeuble dont dépendent les locaux loués.

« Section 3

« Rétrocession

« Art. *R. 214-11. - Le cahier des charges de rétrocession mentionné à l’article L. 214-2 est approuvé par délibération du conseil municipal. Il comporte les clauses permettant d’assurer le respect des objectifs de diversité de l’activité commerciale ou artisanale.

« Art. *R. 214-12. - Avant toute décision de rétrocession du fonds artisanal, du fonds de commerce ou du bail commercial, le maire publie, par voie d’affichage en mairie pendant une durée de quinze jours, un avis de rétrocession. Cet avis comporte un appel à candidatures, la description du fonds ou du bail, le prix proposé et mentionne que le cahier des charges peut être consulté en mairie. Lorsque la rétrocession porte sur un bail commercial, l’avis précise que la rétrocession est subordonnée à l’accord préalable du bailleur. Il indique le délai dans lequel les candidatures doivent être présentées.

« Les personnes candidates à la rétrocession justifient de leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou, lorsqu’elles sont établies dans un autre Etat membre de l’Union européenne, d’un titre équivalent leur conférant ou leur reconnaissant la qualité de commerçant ou d’artisan.

« Art. *R. 214-13. - En cas de rétrocession d’un bail commercial, le maire recueille l’accord préalable du bailleur sur le projet d’acte accompagné du cahier des charges qu’il lui a transmis par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

« Si le bailleur entend s’opposer au projet de rétrocession, il saisit, en la forme du référé, le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble dont dépendent les lieux loués pour faire valider son opposition à la rétrocession. A défaut d’avoir notifié à la commune, dans le délai de deux mois suivant la réception du projet d’acte, la saisine motivée de la juridiction, le bailleur est réputé avoir donné son accord à la rétrocession.

« Le délai d’un an imparti à la commune pour procéder à la rétrocession est suspendu à compter de la notification du projet d’acte au bailleur jusqu’au recueil de l’accord du bailleur ou, à défaut d’accord, pendant la durée de la procédure jusqu’à l’intervention d’une décision juridictionnelle devenue définitive. La cession ne peut intervenir avant le terme de cette procédure, sauf accord exprès du bailleur.

« Art. *R. 214-14. - La rétrocession est autorisée par délibération du conseil municipal indiquant les conditions de la rétrocession et les raisons du choix du cessionnaire.

« Art. *R. 214-15. - Dans le mois suivant la signature de l’acte de rétrocession, le maire procède à l’affichage en mairie, pendant une durée de quinze jours, d’un avis comportant la désignation sommaire du fonds ou du bail rétrocédé, le nom et la qualité du cessionnaire, ainsi que les conditions financières de l’opération.

« Art. *R. 214-16. - Si la rétrocession n’est pas intervenue à l’expiration du délai d’un an à compter de la prise d’effet de l’acquisition par le titulaire du droit de préemption, l’acquéreur évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable mentionnée à l’article R. 214-4, bénéficie d’un droit de priorité d’acquisition. »

Article 2

Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables, la ministre de l’intérieur, de l’outre-mer et des collectivités territoriales, la ministre de l’économie, des finances et de l’emploi, la garde des sceaux, ministre de la justice, et le secrétaire d’Etat chargé des entreprises et du commerce extérieur sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 26 décembre 2007.

François Fillon

Par le Premier ministre :

Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie,

du développement et de l’aménagement durables,

Jean-Louis Borloo

La ministre de l’intérieur,

de l’outre-mer et des collectivités territoriales,

Michèle Alliot-Marie

La ministre de l’économie,

des finances et de l’emploi,

Christine Lagarde

La garde des sceaux, ministre de la justice,

Rachida Dati

Le secrétaire d’Etat

chargé des entreprises

et du commerce extérieur,

Hervé Novelli

ORIGINE

Dans le but d’enrayer le mouvement de disparition des commerces dits de proximité et de restaurer uen forme de diversité commerciale, l’article 58 de la loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des PME a doté les communes d’un nouvel outil leur permettant d’intervenir à l’occasion de la cession de baux commerciaux et de fonds de commerce et artisanaux.

C’est en effet un amendement de Philippe Goujon (Sénateur de Paris UMP) voté lors de l’examen du projet de loi au Sénat qui a prévu d’étendre le droit de préemption urbain aux fonds de commerce, afin de facicilter l’acqquisition simultanée des murs et du fonds, ce que ne permettaient jusqu’à aujourd’hui, ni les textes réglementaires, ni la jurisprudence de la Cour de Cassation.

L’initiative, ensuite reprise à son compte par le Gouvernement de Dominique de Villepin, a été relayée par l’Assemblée Nationale sous la forme d’un nouveau droit de préemption, dont l’objet est spécifiquement ciblé sur la cession des fonds de commerce, d’artisanat et des baux commerciaux.

D"abord voué à être inséré dans le Code de Commerce (art.L.146-1 et s.), ce droit de préemption a été introduit dans le Code de l’urbanisme, en raison de sa finalité et de sa parenté technique avec le droit de préemption urbain, sous un quatrième chapitre intitulé "Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux" (C ;urb., art.L.214-1 à L.214-3).

CONDITIONS

Indépendante de l’existence d’un document de planification urbaine (POS, PLU ou carte communale) et du zonage qu’il effectue, l’instauration du droit de préemption n’est subordonnée qu’à la délimitation, par le conseil municipal, d’un "périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité" (art.L.214-1, al.1). La délimitation de ce périmètre n’est pas davantage soumise à une obligation de compatibilité avec les orientations particulières du PLU lorsqu’elles existent. Elle ne s’inscrit donc pas nécessairement parmi les objectifs d’aménagement tracés par le PLU et dont le droit de préemption ne serait qu’une modalité de mise en oeuvre. La mesure présente ainsi un caractère autonome, en dépit du concours qu’elle apporte à un aménagement cohérent, lato sensu, du territoire communal. La décision de préemption relève de la compétence exclusive de la commune, exercée par son conseil municipal.

Le Conseil d’Etat, en sa séance du 18 décembre, a élargi la compétence du pouvoir de la commune en matière de préemption, puisqu’il a suprimé la disposition initiale qui consistait à imposer un délai de 5 ans entre l’exercice d’un préemtion qui aurait échoué et une nouvelle préemption sur le même objet. Dorénavant, ce droit pourra donc s’exercer sans contrainte de délai à respecter.

MODALITES DE PREEMPTION

Le droit de préemtion est exercé selon les modalités prévues par les articles L.213-4 à L.213-7 et leurs mesure réglementaires d’application.

Il en découle que l’accord sur le prix marque irrévocablement la cession du fonds ou du bail au profit de la commune. En revanche, tant que l’accord ne s’est pas réalisé sur le prix, le cédant peut retirer sa déclaration et la commune renoncer à préempter.

Ensuite, en cas de saccord sur le prix, celui-ci est fixé par le juge d’expropriation après sa saisine par la commune et la consignation d’une somme égale à 15% de l’évaluation faite par le directeur des services fiscaux. La compétence du juge de l’expropriation, déjà rompu à la question de l’évalution des fonds professionnels et des baux commerciaux dans le cadre de l’expropriation, présente l’avantage d’unifier le contentieux du prix auquel s’exerce le droit de préemtion des collectivités locales, quel que soit l’objet, immobilier ou mobilier.

EFFETS DE LA PREEMPTION

La commune n’est en principe "preneur à bail" ou "propriétaire" du fonds par l’effet de la préemption qu’à titre provisoire. Elle est tenue, aux termes de l’article L.214-2 de rétrocéder son droit à un exploitant dans des conditions qui doivent être précisées par un cahier des charges.

La rétrocession du bail ou du fonds doit intervenir dans un délai d’un an à compter de la prise d’effet de son acquisition par voie de préemption.

Quatre conditions dans la rétrocession :

1 le cessionnaire doit être obligatoirement une entreprise (personne morale ou physique) inscrite au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

2 la rétrocession doit avoir pour finalité "une exploitation destinée à préserver la diversité de l’activité commerciale ou artisanale dans le périmètre concerné". C’est à l’échelle du périmètre que doit être appréciée cette notion et non à celle de la commune.

3 les conditions liant la commune au cessionnaire doivent être complétées par un cahier des charges. (le cessionnaire sera donc tenu par les stipulations du bail vis-à-vis du bailleur et celles du cahier des charges vis-à-vis de la commune qui lui a cédé).

4 la rétrocession d’un bail commercial est subordonnée, à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur, qui doit figurer dans l’acte de rétrocession.